Investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires tirés des loyers. Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier neuf, ou d’opter pour l’immobilier ancien.

Dans ce cas, une rénovation s’impose parfois. Pour optimiser la rentabilité et la fiscalité, il est alors important de maîtriser les notions de déficit foncier et de LMNP qui répondent à des objectifs différents.

Statut LMNP : les avantages fiscaux de la location meublée

De plus en plus de ménages sont attirés par la vie en maison, si possible, dotée d’un extérieur et située dans une ville moyenne. Investir dans une maison ancienne avec travaux dans le but de la louer meublée, peut donc être un placement judicieux et rentable à condition de maîtriser tous les aspects fiscaux.

Les avantages de la location meublée rénovée sont nombreux. Si les revenus fonciers du propriétaire sont inférieurs à 23 000 €/an, ou s’ils représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, alors ils permettent d’être éligible au statut LMNP (loueur en meublé non-professionnel). Un statut ouvert à tous, qui permet de choisir son régime fiscal : micro-BIC ou régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers, tandis que le régime réel est parfaitement indiqué lorsque les charges, frais de travaux, etc. sont importants.

Quelles sont les conditions pour louer en LMNP ?

Avant tout, il faut raisonner sur le long terme. L’amortissement d’une maison louée rénovée s’apprécie sur plusieurs années, en moyenne entre 25 et 35 ans. La LMNP n’est donc pas adaptée aux opérations d’achat/revente. À noter que la liste des biens et équipements qui doivent être proposés aux locataires est quant à elle strictement encadrée depuis 2015.

Pour savoir si vous êtes éligible à la LMNP, vous pouvez utiliser le simulateur proposé sur ce site.

Liberté locative et de gestion

La LMNP convient à tous et en particulier aux investisseurs les plus jeunes, qui débutent dans l’immobilier. La rénovation pour location meublée peut en outre convenir aux ménages faiblement imposés qui n’envisagent pas de stratégie de défiscalisation (comme c’est le cas en loi Pinel ou en déficit foncier), ainsi qu’aux expatriés.

Le déficit foncier pour réduire son impôt sur le revenu

Louer dans l’ancien permet également de mettre en place une stratégie de déficit foncier. Cette situation s’applique lorsque les revenus fonciers sont inférieurs au montant des différentes charges liées au logement loué : charges de copropriété, travaux de réparation, assurance, mensualités de crédit immobilier, taxe foncière, etc.

Sous certaines conditions, il est alors possible d’imputer la différence aux revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € dans le cadre d’un dispositif « Périssol ») et ainsi de faire baisser son impôt sur le revenu. Pour ce faire, le bien doit obligatoirement être loué vide jusqu’au 31 décembre de l’année N+3 suivant le déficit foncier. Quant aux travaux de rénovation, de réparation et d’entretien, ils ne peuvent être déduits des revenus que s’ils sont payés l’année du déficit. Dans certains cas, le revenu global est insuffisant pour absorber tout le déficit foncier. L’excédent est alors déductible pendant 6 ans.

Le déficit foncier est un mécanisme particulièrement intéressant pour les ménages fortement imposés, ayant une tranche marginale d’imposition élevée. Parfaitement adapté à l’acquisition d’un bien immobilier ancien rénové, il n’est toutefois pas compatible avec la location meublée.

Déficit foncier ou LMNP ?

À l’heure où le Gouvernement fait la chasse aux passoires thermiques, il est possible de réaliser de bonnes affaires en achetant des biens immobiliers anciens avec travaux en vue de les louer. Une stratégie qui permet de valoriser le parc immobilier français tout en s’assurant des revenus complémentaires.

Pour rappel, le déficit foncier implique de louer le bien en location vide pendant trois ans. Le statut LMNP implique la location d’un bien meublé qui peut prendre la forme d’un court séjour, d’une colocation ou d’une location meublée classique. À chaque régime fiscal, ses avantages et ses inconvénients. Il convient donc de faire le point sur sa situation financière et fiscale avant de se lancer. La tranche marginale d’imposition, les liquidités disponibles, les objectifs à moyens et longs termes doivent ainsi être pris en compte.